Der Bebauungsplan enthält verschiedene Angaben dazu, wie Grundstücke genutzt und bebaut werden dürfen. Die Vorgaben werden von der Gemeinde festgelegt, als Bauherr müssen Sie sich daran halten, um eine genehmigungsfähige Planung einreichen zu können. In der Regel bestehen Bebauungspläne aus einer Planzeichnung auf Grundlage der Flurkarte sowie einem erläuternden Text. Einheitliche Planzeichen, die in der Planzeichenverordnung (PlanzVO) genormt sind, erleichtern die Lesbarkeit.
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Informationen im Bebauungsplan
Wie detailliert ein Bebauungsplan ist, bzw. wie viele Regelungen für Bauvorhaben darin verankert sind, entscheiden die Gemeinden selbst. Generell sind folgende Informationen in der Planzeichnung enthalten:
- Die Art der baulichen Nutzung
- Baugrenzen und Baulinien
- Grundstücksgrenzen
- Flurstücknummer
- Anzahl der Vollgeschosse
- Grundflächenzahl
- Geschossflächenzahl
- Bauweise
- Dachneigung
- Grenze des Bebauungsplans
Entscheidend für den Hausbau sind dabei die Begrenzungen, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und Dachneigung. Sie bestimmen, wo und wie groß auf dem Grundstück gebaut werden darf und welche Form das Gebäude haben darf, bzw. muss.
Eine wichtige Unterscheidung ist die zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Bebauungsplan. Der qualifizierte B-Plan muss Art und Maß der baulichen Nutzung, Angabe zu den überbaubaren Grundstücksflächen und die Angabe der örtlichen Verkehrsflächen enthalten. Fehlt eine dieser vier Angaben, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. Hier entscheidet die umgebende Bebauung darüber, ob eine Planung genehmigungsfähig ist.
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Planzeichen im Bebauungsplan
Anhand der Normen aus der Planzeichenverordnung werden die Angaben im Bebauungsplan vereinheitlicht und somit für jeden gut lesbar.
Bau und Grundstücksgrenzen
Die Grundstücksgrenze kennzeichnet die Gesamtgröße und -form des Baugrundstücks und wird von der Flurkarte bzw. der Liegenschaftskarte übernommen. Auf dem Grundstück wird durch weitere Linien festgelegt, in welchem Bereich das Gebäude stehen darf. Dies sind:
- Die Baugrenze, meist als blaue Linie dargestellt. Sie kennzeichnet den Bereich, in dem auf dem Grundstück gebaut werden darf. Ausnahmsweise kann die Grenze geringfügig, zum Beispiel durch einen Balkon, überschritten werden.
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- Die Baulinie, dargestellt als rote Linie, grenzt die Lage des Gebäudes innerhalb der Baugrenze ein. Mindestens eine Gebäudeseite muss auf dieser Linie liegen, sind zwei oder mehr Baulinien vorhanden, müssen auch weitere Gebäudeseiten an diesen Linien liegen. Häufig legt eine Baulinie eine einheitliche Gebäudeflucht an einer Straßenseite oder ein einheitliches Siedlungsmuster fest, deshalb wird sie auch als Fluchtlinie bezeichnet.
Baugrenze und Baulinie legen innerhalb eines Grundstücks die maximal überbaubare Grundfläche fest, das sogenannte Baufenster. Wie groß ein Wohnhaus insgesamt sein darf, bestimmen weiterhin die Grundflächenzahl (GRZ) sowie die Geschossflächenzahl (GFZ) in Zusammenhang mit der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse. Diese werden als römische Ziffern angegeben.
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Angaben zur Bauweise
In Bebauungsplänen wird zwischen offener und geschlossener Bauweise unterschieden. Bei der offenen Bauweise werden Häuser mit Abstand gebaut, zum Beispiel als Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäuser. Die geschlossene Bauweise (g) ist in der Regel in innerstädtischen Baugebieten vorgeschrieben, alle Häuser werden ohne Grenzabstände direkt aneinander gebaut. Für die offene (o) Bauweise kann der Bebauungsplan unterschiedliche Vorgaben machen:
- nur Einzelhäuser zulässig (E)
- nur Doppelhäuser zulässig (D)
- nur Hausgruppen zulässig (H)
- Einzel- und Doppelhäuser zulässig (ED)
Die Darstellung erfolgt in Form der Buchstabenkürzel in einem Dreieck.
Dachform und Dachneigung
Die Gemeinden können im B-Plan durch die Festlegung von Dachformen und Dachneigungen weiteren Einfluss auf die Hausplanung nehmen. Die zulässigen Dachformen werden als Abkürzung im Plan angegeben und durch die Dachneigung ergänzt:
- Satteldach: SD
- Walmdach: WD
- Flachdach: FD
- Pultdach: PD
- Versetztes Pultdach: vPD
- Krüppelwalmdach: KWD
- Tonnendach: TD
- Zeltdach: ZD
Die Dachneigung (DN) wird an dieser Stelle ebenfalls angegeben, wenn sie vorgeschrieben werden soll.
Zwingend erforderlich: Die Erläuterung
Jeder Bebauungsplan muss einen erläuternden Textteil enthalten. In dieser Erläuterung sind Sinn und Zweck der Planung dargestellt und begründet unter anderem in Hinblick auf nachhaltige städtebauliche Entwicklung, Erhaltung der städtebaulichen Gestalt, die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, wirtschaftliche Belange sowie der Umweltschutz. Anhaltspunkte zu diesen Aspekten liefert der § 1 des Baugesetzbuches (BAuGB).
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