Eine Einliegerwohnung im Keller

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Eine Einliegerwohnung kostet eine Menge, und wer ein Einfamilienhaus baut, will doch nicht unbedingt fremde Menschen im Haus haben. Das sind Überlegungen, die nicht von der Hand zu weisen sind. Aber einen zweiten Gedanken sollte man darauf trotzdem verschwenden. Hier steht, warum eine Einliegerwohnung im Keller sinnvoll sein kann und was es dabei zu beachten gilt.

Für Wohnräume im Keller gibt es spezielle Vorschriften © Javani LLC, stock.adobe.com
Für Wohnräume im Keller gibt es spezielle Vorschriften © Javani LLC, stock.adobe.com

Eine Einliegerwohnung birgt viele Möglichkeiten

Die klassische Familie nämlich plant ihr Haus für die aktuellen und die absehbaren Bedürfnisse. Deshalb gibt es zumeist Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Bad und zwei Kinderzimmer. Aber Lebensverhältnisse ändern sich. Kann es nicht sein, dass es sinnvoll wäre, ein allein stehendes Elternteil zu sich ins Haus zu nehmen? Kann nicht eine kleine Kellerwohnung eine zeitweise Lösung sein für eines der Kinder auf dem Weg in die Selbstständigkeit? Könnte es nicht eines Tages die Notwendigkeit geben, eine Pflegekraft im Haus unterzubringen? Oder wäre es nicht vielleicht sogar nett, einem Studenten oder einer Studentin eine Unterkunft zu verschaffen. Und dabei noch Mieteinnahmen zu erzielen, die längerfristig mindestens die zusätzlichen Kosten finanzieren?

Spätestens wenn die Planung beginnt, sollte die Entscheidung über eine Einliegerwohnung gefallen sein © Marcus Lorenz, stock.adobe.com
Spätestens wenn die Planung beginnt, sollte die Entscheidung über eine Einliegerwohnung gefallen sein © Marcus Lorenz, stock.adobe.com

Eine Einliegerwohnung, das steht fest, bringt einiges an Flexibilität, wenn die Lebenssituation sich verändert. Für andere Zwecke nutzen kann man eine solche Wohnung immer. Aber sie nachträglich einzubauen, das ist auf jeden Fall schwieriger und teurer. Eine Zwischenlösung wäre, sie im Rohbau einzuplanen, den Endausbau mit Fußböden, Tapeten und allem anderen erst bei Bedarf vorzunehmen.

Zuerst mal das Baurecht prüfen

Bevor man allerdings den Aufwand treibt, eine Einliegerwohnung zu planen, informiert man sich darüber, ob dies überhaupt erlaubt ist. Dabei gibt es in Deutschland generell zwei Varianten – entweder es gibt einen Bebauungsplan oder nicht. Gibt es keinen Bebauungsplan, muss sich das Gebäude in die Umgebung einpassen, sowohl baulich als auch nach Art der Nutzung. Es liegt auf der Hand, dass die Baubehörden in dem Fall einen recht großen Entscheidungsspielraum haben. Entweder spricht man mit den zuständigen Verwaltungsmitarbeitern, oder man holt sich die Auskünfte schriftlich ein. Das dauert länger, hat aber auch eine gewisse Verbindlichkeit.

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Wenn es einen Bebauungsplan gibt, muss man sich dessen Vorschriften genau anschauen. Das ist nicht immer ganz einfach, am besten lässt man sich die Bestimmungen von einem Verwaltungsmitarbeiter erklären. Andererseits kann ein guter Architekt schon mit diesen Plänen umgehen. Viele Kommunen stellen die gültigen Bebauungspläne über ihre Internetauftritte zur Verfügung.

Denkbar sind viele Hürden, die ein Bebauungsplan errichten kann. Oft ist die Zahl der Wohneinheiten pro Haus auf eine begrenzt, dann wird es nichts mit der Einliegerwohnung. Oder es gibt eine Obergrenze für die Nutzfläche, und die kann zu niedrig sein, um noch eine Einliegerwohnung unterzubringen. Gelegentlich sind auch maximale Traufhöhen vorgeschrieben, was dazu führen kann, dass die Oberkante des Kellers nicht über das Gelände hinausragen darf. Dann wird es zumindest schwieriger für eine ausreichende Belichtung der Einliegerwohnung im Keller. Zu bedenken ist auch, dass zumeist für jede Wohnung im Haus Parkplätze auf dem Grundstück nachgewiesen werden müssen.

Es gibt also einige Hürden, aber es gibt oft auch kreative Lösungen. Vorschnell absagen muss man die Einliegerwohnung im Keller nicht unbedingt. Die Verwaltung hat auch die Möglichkeit, Ausnahmen von den Bestimmungen des Bebauungsplanes zuzulassen, wenn dies nicht den Absichten des Planes zuwiderläuft. All dies will im Detail besprochen werden.

Was ist eine Einliegerwohnung überhaupt?

Mal einen Schritt zurück: Was ist eine Einliegerwohnung überhaupt? Gegenüber der Hauptwohnung im Haus ist sie untergeordnet sowohl nach Größe als auch nach Positionierung. Keller sind daher geradezu prädestiniert für eine Einliegerwohnung. Eine Wohnung im ersten Stock über einer gleich großen Wohnung im Erdgeschoss macht aus dem Haus dagegen ein Zweifamilienhaus.

Eine Einliegerwohnung ist aber auch mehr als ein oder zwei im Keller liegende, extra vermietete Wohnräume. Die Einliegerwohnung muss es möglich machen, einen eigenen Haushalt zu führen. Das verlangt sanitäre Anlagen, letztlich also Bad und Toilette, ebenso wie eine Kochgelegenheit. Heizung und Stromversorgung verstehen sich von selbst. Als Kennzeichen einer Einliegerwohnung gilt auch, dass man sie unabhängig von der Hauptwohnung betreten kann, also entweder durch ein gemeinsames Treppenhaus oder durch einen separaten Außeneingang.

Was gibt es bei der Planung zu bedenken?

Aus der Definition der Einliegerwohnung ergeben sich schon einige Anforderungen an die Planung. Vor allem muss die gesamte Haustechnik diese Räume einbeziehen, also Heizung, Stromversorgung, Wasserleitungen, Abwasserrohre, Internetkabel, gegebenenfalls auch Lüftung und alles, was zum Thema Smart Home gehört. Durch entsprechende Zähler muss auch sichergestellt sein, dass der Verbrauch von Strom, Wasser und Heizenergie speziell in der Einliegerwohnung genau ermittelt und nachgewiesen werden kann.

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Ein eigener Eingang von außen ist zumeist von Vorteil – man muss sich den Eingangsbereich des Hauses nicht mit einem Mieter teilen, die Privatsphäre beginnt bereits am Hauseingang. Manchen ist das wichtig, anderen nicht. Einliegerwohnungen mit separatem Eingang lassen sich jedenfalls besser vermieten.

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Berücksichtigt werden müssen auch eine Reihe spezieller Bauvorschriften. Diese betreffen zum Beispiel die Ausstattung mit Türen und Fenstern und sind von Bundesland zu Bundesland verschieden. Die meisten Landesbauordnungen verlangen, dass die Fensterflächen mindestens zehn Prozent der Grundfläche des jeweiligen Raumes ausmachen. Unterschiedliche Vorgaben gibt es auch für die Deckenhöhen – 2,30 Meter sollen es sein, in Bayern und Nordrhein-Westfalen 2,40 Meter, in Berlin 2,50 Meter. Auch länderspezifische Vorschriften zum Brandschutz dürfen nicht ignoriert werden.

Eine Einliegerwohnung braucht unter anderem ausreichend Tageslicht und eine Kochgelegenheit © PhotoSerg, stock.adobe.com
Eine Einliegerwohnung braucht unter anderem ausreichend Tageslicht und eine Kochgelegenheit © PhotoSerg, stock.adobe.com

Bedacht werden muss in einem ganz frühen Stadium, dass die gesetzlichen Vorgaben zur Wärmedämmung von Wohnräumen eingehalten werden müssen. Im Zeichen der Energiewende ist eine Dämmung des Kellers ohnehin sinnvoll, aber bei Wohnräumen sind die Anforderungen noch einmal andere. Die Kosten dafür sind nicht besonders hoch – steigen aber stark, wenn erst nachträglich gedämmt werden soll.

Genau überlegen sollte man, ob es ratsam ist, eine Einliegerwohnung barrierefrei auszubauen. Wenn man die Möglichkeit offen halten möchte, dort ältere oder gehbehinderte Angehörige unterzubringen, sollte dies bedacht werden. Gelegentlich ermöglicht bei Häusern eine Hanglage einen Außenzugang in den Keller, ohne dass eine Treppe angelegt werden muss. Es empfiehlt sich auch, die Kellertreppe so zu bauen, dass sie mit einem Treppenlift ausgerüstet werden kann.

Das Finanzamt finanziert mit

Bei der Entscheidung über den Bau einer Einliegerwohnung sind auch noch steuerliche Fragen zu bedenken. Macht die Wohnfläche einer Einliegerwohnung 25 Prozent der gesamten Wohnfläche des Hauses aus und werden durch Vermietung mit der Einliegerwohnung Einnahmen erzielt, dann können auch 25 Prozent der gesamten Baukosten des Hauses von der Steuer abgesetzt werden. Dabei machen die Kosten der Einliegerwohnung natürlich nicht 25 Prozent der Baukosten aus – eine Einliegerwohnung ist daher auch ein Steuersparmodell. Die zusätzlichen Kosten einer Einliegerwohnung im Keller betragen etwa 30000 Euro – wobei es davon durch Größe, Ausstattung und andere Besonderheiten erhebliche Abweichungen geben kann.

Einliegerwohnungen haben auch finanzielle Folgen. Da sollte mit spitzem Bleistift gerechnet werden © adrian_ilie825, stock.adobe.com
Einliegerwohnungen haben auch finanzielle Folgen. Da sollte mit spitzem Bleistift gerechnet werden © adrian_ilie825, stock.adobe.com
Für Wohnräume im Keller gibt es spezielle Vorschriften © Javani LLC, stock.adobe.com
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