Für Ihren Dachausbau stehen Ihnen viele verschiedene Möglichkeiten offen. Bei manchen können Sie einfach loslegen, weil schon alle baurechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, bei anderen brauchen Sie eine gültige Baugenehmigung. In manchen Fällen brauchen Sie sogar neue statische Berechnungen oder Pläne vom Architekten für die Vergrößerung des Wohnraums. Manchmal geht es einfach nur darum, die Dämmung zu verbessern oder das Dach neu einzudecken. Je nach Ausmaß Ihres Dachgeschossausbaus ist es notwendig, dafür eine Baugenehmigung zu beantragen. Wenn Sie nicht ganz sicher sind, konsultieren Sie am besten einen Architekten oder stellen eine sogenannte Bauvoranfrage beim für Sie zuständigen Bauamt. Wann ist eine Baugenehmigung notwendig und wann nicht? Dürfen Sie das Bauamt einfach übergehen?
Wann ist eine Baugenehmigung notwendig?
Die Bundesländer haben in Bezug auf das Baurecht teilweise sehr unterschiedliche Vorgaben. Beim Dachausbau sind sie sich allerdings in einigen Punkten einig. Wenn Sie die Kubatur, also den Rauminhalt, Ihres Hauses verändern, brauchen Sie in jedem Fall eine Baugenehmigung. Das ist fast immer dann der Fall, wenn im obersten Stockwerk nicht genügend Raumhöhe vorhanden ist, also wenn die Raumhöhe weniger als 2,50 Meter beträgt. Ist die Raumhöhe zu niedrig, können Sie das Dach hochziehen oder aufstocken. Das verändert das äußere Erscheinungsbild Ihres Hauses und Sie benötigen eine Baugenehmigung. Auch wenn Sie Dachgauben einsetzen, um in düsteren Dachboden mehr Licht hereinzulassen, verändern Sie das äußere Erscheinungsbild des Hauses, in diesem Fall des Daches. Für diesen Fall ist auch ein Bauantrag erforderlich. Wollen Sie auf dem Dach eine Dachterrasse errichten, verändert das die Grundfläche Ihres Hauses und Sie benötigen ebenfalls eine Genehmigung für diese Maßnahme.
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Was bedeutet Nutzungsänderung?
Wenn Sie aus dem bisherigen Lagerraum unter dem Dach Wohnraum machen, ändern Sie die Nutzung. Dasselbe gilt, wenn in bisher als Wohnung genutzten Räumen eine Arztpraxis entstehen soll. Bei Letzterem ändern sich die Brand- und Schallschutzverordnungen. Doch manchmal sind auch massive Eingriffe in die Bausubstanz notwendig, die große statische Veränderungen zur Folge haben. Solche statischen Eingriffe sind unter anderem neue Fenster oder Durchbrüche. Selbst wenn keine baulichen Änderungen stattfinden, brauchen Sie in diesen Fällen eine Baugenehmigung.
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Was sind große statische Eingriffe?
Ein großer statischer Eingriff ist beispielsweise der Bau einer Treppe, wo bisher nur eine Leiter in das obere Stockwerk geführt hat. Auch die Vergrößerung des Treppenlochs ist ein großer statischer Eingriff. Dasselbe gilt für den Umbau von zwei kleinen Räumen in einen großen. Für diese Art großer Eingriffe brauchen Sie neue statische Berechnungen und das Bauamt muss die Maßnahmen absegnen und Ihnen eine Baugenehmigung erteilen, bevor Sie mit den Baumaßnahmen beginnen dürfen.
Wann brauchen Sie keine Baugenehmigung?
Prinzipiell brauchen Sie keine Baugenehmigung, wenn Sie das Haus weder aufstocken noch die Geschosse äußerlich verändern oder große statische Veränderungen vornehmen. Befinden sich in Ihrem oberen Stockwerk bereits Arbeits- oder Werkräume und Sie wollen daraus jetzt Kinderzimmer oder Schlafzimmer machen, können Sie ruhigen Gewissens damit beginnen, ohne das Bauamt davon in Kenntnis zu setzen. Machen Sie mithilfe einer Trockenbauwand aus einem großen Raum zwei kleinere, können Sie das ebenfalls einfach tun. Das ist legal und ohne Baugenehmigung notwendig.
Achtung: Wenn kein Bauantrag notwendig ist, heißt das nicht gleichzeitig, dass Sie die baurechtlichen Anforderungen außer Acht lassen dürfen.
Fenster tauschen geht in der Regel ebenfalls genehmigungsfrei
Eine weitere Maßnahme, für die Sie keine Baugenehmigung benötigen, ist der Tausch alter Fenster. Wenn Sie Ihre alten Fenster, die nicht richtig dicht sind und viel Luft und Wärme durchlassen, gegen neue austauschen, brauchen Sie dafür ebenso wenig eine Baugenehmigung. Aus der Sicht der Energieeffizienz sind solche Maßnahmen sogar erwünscht und Sie bekommen dafür staatliche Förderung. Fragen Sie dazu am besten einen Energieberater. Er kann Sie hinsichtlich der richtigen Fenster beraten und die bestmögliche Förderung für Sie beantragen. Unter Umständen müssen Sie weniger eigenes Geld investieren und bekommen die besseren Fenster.
Dachziegel tauschen geht auch ohne
Wenn Sie Ihr Dach neu eindecken, weil die Dachziegel schon ganz schön in die Jahre gekommen sind und das Dach dabei auch gleichzeitig besser dämmen und energieeffizienter machen, brauchen Sie ebenfalls keine Baugenehmigung. Voraussetzung dabei ist, dass Sie weder das äußere Erscheinungsbild noch die Kubatur Ihres Hauses verändern. Ähnliches gilt bezüglich der Dämmung des Dachgiebels. Die Änderung ist aus Nachhaltigkeitsperspektive erwünscht und Sie können sie ohne Baugenehmigung vornehmen. Auch hier kann Ihnen ein Energieberater mit Rat und Tat zur Seite stehen und Ihnen zeigen, welche Maßnahmen sich finanziell und aus Klimasicht lohnen.
Wenn der Dachausbau bereits vorbereitet ist
Ein weiterer Fall, wann Sie auch ohne zusätzlichen Antrag mit dem Dachausbau beginnen können, liegt dann vor, wenn die Räume im Obergeschoss zwar noch nicht ausgebaut sind, aber die baurechtlichen Anforderungen für den Ausbau erfüllen. Das kann dann der Fall sein, wenn die notwendige Höhe der Decken von 2,50 Meter schon gegeben ist.
Wenn Sie in der Vergangenheit bereits einen Bauantrag gestellt haben, ist es möglich, dass dieser noch Gültigkeit hat. Je nach Bundesland beträgt die Gültigkeit von Bauanträgen zwei bis sechs Jahre. Dann können Sie theoretisch sofort anfangen. Wenn der Umbau länger dauert, können Sie den Bauantrag um zwei Jahre verlängern.
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Welche Folgen hat es, das Bauamt zu übergehen?
Sichern Sie sich bei jedem Umbau vorher lieber ab. Das können Sie entweder in Zusammenarbeit mit einem Architekten tun oder Sie stellen beim zuständigen Bauamt eine Bauvoranfrage. Dann sind Sie auf der sicheren Seite. Wenn Sie das Bauamt übergehen und anfangen, obwohl Sie eine Baugenehmigung gebraucht hätten, ist Ihre Baumaßnahme illegal. Das kann schwerwiegende Folgen für Sie haben. Das Bauamt kann den Bau sofort stoppen, Ihnen droht eine Geldstrafe und am Ende müssen Sie die durchgeführten Arbeiten unter Umständen sogar zurückbauen. Es lohnt sich in jedem Fall, sich im Vorfeld genau zu informieren.
Wer darf einen Bauantrag stellen?
Bauanträge dürfen nur sogenannte Bauvorlageberechtigte einreichen. Das ist in der Regel ein Architekt, es kann in bestimmten Fällen auch der Statiker sein. In den meisten Fällen, wenn eine Baugenehmigung notwendig ist, brauchen Sie die Fachleute für die Planung und die statischen Veränderungen ohnehin.
Das Gebäudeenergiegesetz gilt auch beim Dachausbau
Wenn Sie Sanierungen, Dachausbauten oder einen Anbau planen, gelten seit Inkrafttreten auch die Bestimmungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für Bestandsimmobilien. Dabei sind bestimmte Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz zu erfüllen. Dazu müssen Sie in jedem Fall das Dach oder wenigstens die oberste Geschossdecke so dämmen, dass Sie die Referenzwerte einhalten, die im GEG genannt sind. Wenn Sie nur Bauteile austauschen, beispielsweise neue Dachfenster einbauen, müssen diese ebenfalls den vorgegebenen Werten entsprechen.
Fazit
Beim Dachausbau gibt es große Unterschiede, die nicht immer eine Baugenehmigung notwendig machen. Kleinere Veränderungen innerhalb des Wohnraums oder den Austausch der Fenster können Sie einfach durchführen. Das Bauamt fordert dafür keinen Genehmigungsantrag. Wenn Sie allerdings in das äußere Erscheinungsbild eingreifen, weil Sie das Haus aufstocken oder Dachgauben planen, sollten Sie mithilfe des Fachmanns einen Bauantrag stelle. Auch wenn Sie Ihr Dach einfach nur neu eindecken und dafür eigentlich keine Genehmigung notwendig ist, sollten Sie bei Unsicherheiten vorsorglich die zuständigen Behörden informieren. Sie können selbst eine Bauvoranfrage beim Bauamt stellen oder einen Architekten fragen. So können Sie im schlimmsten Fall eine Geldstrafe oder eine Rückbauforderung vermeiden.
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