Dachaufstockung – Das sollten Sie beachten

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Das Dach aufzustocken oder aufzusatteln, kann aus vielen Gründen sinnvoll oder sogar notwendig sein. Allerdings sind ein paar Voraussetzungen zu erfüllen, um dies umzusetzen. Ferner gibt es verschiedene Möglichkeiten, das zu realisieren, und zwar in Abhängigkeit vom Gebäudetyp.

Kubus mit Staffelgeschoss – bei Flachdächern lässt sich eine komplette Etage durch Aufstockung ergänzen © Christian Hillebrand, stock.adobe.com
Kubus mit Staffelgeschoss – bei Flachdächern lässt sich eine komplette Etage durch Aufstockung ergänzen © Christian Hillebrand, stock.adobe.com

Wann ist aufstocken eine sinnvolle Lösung?

Wenn Sie Ihr Haus aufstocken, schaffen Sie zusätzliche Wohnfläche. Das kann sinnvoll sein, wenn sich etwa Familienzuwachs ankündigt oder wenn die Kinder älter werden und das bisherige Kinderzimmer einfach zu klein geworden ist. Auch die Tatsache, dass Sie vermehrt im Homeoffice arbeiten, aber eigentlich gar kein richtiges Büro haben, kann die Aufstockung des Daches sinnvoll machen.

Manchmal fehlt ein weiteres Zimmer, um zu Hause einen Fitnessraum einzurichten und sportlich aktiver zu werden oder um in einem Hobbyraum mehr Platz für eine bestimmte Leidenschaft zu haben. Auch die Tatsache, dass die Eltern oder Schwiegereltern mit im Haus wohnen sollen, kann weiteren Wohnraum notwendig machen. In diesem Fall kann sogar mehr als ein Zimmer fehlen. Die Eltern benötigen möglicherweise eine vollständige Wohnung mit Küche, Bad, Wohn- und Schlafzimmer.

Die Gründe können sehr unterschiedlich sein. Immer ist es der Bedarf an mehr Wohnraum, der dazu führt, dass Sie über eine Aufstockung Ihres Hauses nachdenken. Auf einem kleinen Grundstück ist das Aufstocken oft die einzige Möglichkeit, mehr Wohnraum zu schaffen. Dort kommt ein ebenerdiger Anbau nicht infrage. Das Aufstocken ist oft die kostengünstigste und auch die schnellste Möglichkeit, mehr Wohnraum zu schaffen. Dabei ist es für diese bauliche Maßnahme nicht notwendig, aus dem Haus vorübergehend auszuziehen. In den meisten Fällen können die Bewohner während des Aufstockens eines Hauses dort wohnen bleiben.

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Welche Voraussetzungen müssen vorliegen?

Die Dachaufstockung ist ein großer Eingriff in die Struktur eines Gebäudes. Daher ist es notwendig, für diese Maßnahme eine Baugenehmigung einzuholen. Am besten fragen Sie für die Planung der Maßnahme einen Architekten oder einen Statiker. Die Fachleute wissen genau, ob die vorhandene Gebäudestruktur ausreicht, um noch ein weiteres Stockwerk zu tragen. Sie führen die entsprechenden Berechnungen durch und erstellen Ihnen die Pläne, die Sie benötigen, um die Baugenehmigung zu beantragen. Mit der Baugenehmigung haben Sie dann die Erlaubnis, Ihr Haus höher zu bauen, das Dach zu verändern und die Statik entsprechend anzupassen.

Tipp: Informieren Sie sich bereits vor Beginn der Planung, welche Vorgaben der Bebauungsplan macht, beispielsweise bezüglich der Firsthöhe oder der Ausführung. Dann können Sie so planen, wie es auch wirklich realisierbar ist.

Bei einem älteren Haus kann es sinnvoll sein, das komplette Dach gleichzeitig zu sanieren © Sigtrix, stock.adobe.com
Bei einem älteren Haus kann es sinnvoll sein, das komplette Dach gleichzeitig zu sanieren © Sigtrix, stock.adobe.com

Für eine Kniestockerhöhung, bei der das gesamte Dach angehoben wird, muss das Dach in sehr gutem Zustand sein. Diese bauliche Maßnahme ist eine sehr hohe Belastung für die vorhandene Dachstruktur. Ist Ihr Dach schon in die Jahre gekommen, sollten Sie erwägen, gleich das gesamte Dach zu sanieren. Zudem müssen Sie bedenken, dass Ihr Haus nach der Aufstockung möglicherweise weitere Auflagen in Bezug auf die Energieeffizienz erfüllen muss. Die entsprechenden Richtwerte finden Sie in der Energie-Effizienz-Verordnung (EnEV). Auch wenn das Dach nicht saniert werden muss, kann eine erweiterte Dämmung notwendig werden.

Welche Arten der Dachaufstockung gibt es?

Um das Dach aufzustocken und mehr Wohnraum zu schaffen, stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten offen.

Drei Varianten der Aufstockung
Drei Varianten der Aufstockung
  • Die Kniestockerhöhung

Durch eine Kniestockerhöhung können Sie bis zu 30 Prozent mehr Wohnraum gewinnen. Dazu wird das Dach um 80 cm höher gesetzt. Es ist nicht notwendig, das Dach abzutragen. Für die Kniestockerhöhung trennen Fachleute das Dach vom Haus ab und heben es an. Anschließend mauern Sie die bestehenden Wände bis zur gewünschten Höhe auf und legen das Dach wieder auf. Am Ende muss das Dach wieder mit dem Haus verbunden werden.

Mit einer Kniestockerhöhung gewinnen Sie schnell viel Wohnraum unter dem Dach zu einem vernünftigen Preis © Andreas Mueller, stock.adobe.com
Mit einer Kniestockerhöhung gewinnen Sie schnell viel Wohnraum unter dem Dach zu einem vernünftigen Preis © Andreas Mueller, stock.adobe.com
Eine Möglichkeit der Kniestock-Erhöhung
Eine Möglichkeit der Kniestock-Erhöhung
  • Die Geschossaufstockung

Wenn Sie Ihr Haus aufstocken wollen, bauen Sie Ihr bereits vorhandenes Haus noch eine weitere Etage obendrauf. Bei einstöckigen Bungalows ist das häufig die einfachste Möglichkeit, mehr Wohnraum zu schaffen. Sie können dann entweder eine geschlossene neue Etage bauen oder einen Teil der Fläche als Wohnraum und einen Teil als Dachterrasse nutzen. Für eine ganz neue Etage ist es notwendig, das Dach komplett zurückzubauen. Erst dann können Sie die neuen Wände hochziehen und das neue Dach bauen. Wenn der geltende Bebauungsplan es zulässt, sind Fertigteilelemente sehr praktisch, entweder in Form von Holzrahmenelementen oder als vormontierte Aufbauten.

  • Flachdachausbau

Wenn Sie Ihr Flachdach zu einem Steildach ausbauen, erhalten Sie eine zusätzliche Etage mit neuem Wohnraum. Das alte Dach muss für diese Lösung weichen. Wenn die neue Etage fertiggestellt ist, bauen Sie das Dach neu auf.

Mögliche Varianten einer Geschoss-Aufstockung
Mögliche Varianten einer Geschoss-Aufstockung

Der Bau der neuen Etage ist mit Fertigteilen speziell für den Dachausbau möglich. Dafür gibt es unter anderem Nagelplattenbinder oder Fertigkonstruktionen. Besonders schnell geht es mit einem vorgefertigten Dachstuhl. Sie können je nach Höhe noch zusätzliche Wände wie bei einer Kniestockerhöhung ergänzen.

Bei einem Flachdach können Sie eine komplette Etage draufsetzen und gewinnen so sehr viel neuen Wohnraum © Martin Debus, stock.adobe.com
Bei einem Flachdach können Sie eine komplette Etage draufsetzen und gewinnen so sehr viel neuen Wohnraum © Martin Debus, stock.adobe.com

Wie gehen Sie am besten vor?

Wenn die Baugenehmigung erteilt ist, können Sie zusammen mit Architekt und Statiker die Planung Ihrer Wohnraumerweiterung beginnen. Dabei ist es notwendig, bestimmte Vorgaben und Voraussetzungen zu erfüllen. Die Statik spielt dabei eine besonders wichtige Rolle. Der zusätzliche Wohnraum über den bereits bestehenden Mauern bringt zusätzliches Gewicht für die tragenden Wände. Die Dachform ist in der Regel im Bebauungsplan festgeschrieben. Wenn es dafür keine Vorgaben im Bebauungsplan gibt, orientieren Sie sich am besten am Stil der umliegenden Gebäude.

Worauf Sie besonders achten müssen

Die erste wichtige Frage, die Sie klären müssen, ist die Frage, ob eine Aufstockung im Bebauungsplan überhaupt erlaubt ist. Weitere Fragen sind:

  • Ist die vorhandene Bausubstanz ausreichend tragfähig für das zusätzliche Gewicht?
  • Brauchen Sie zusätzliche Wände?
  • Welche Brandschutzvorschriften gelten?
  • Ist zusätzlicher Schallschutz erforderlich?
  • Wie viele Geschosse sind erlaubt?
  • Welche Vorgaben bezüglich Höhe und Abstand zum Nachbarn sind einzuhalten?
  • Entspricht der neu gewonnene Wohnraum den energetischen Standards?

Wenn Planung und Genehmigungsverfahren abgeschlossen sind, können Sie mit der Baumaßnahme beginnen und Ihren Wohnraum erweitern. Häufig kommen dabei vorgefertigte Bauteile zum Einsatz. Dadurch wird die Bauzeit wesentlich kürzer. Bevor es möglich ist, die vorgefertigten Teile, beispielsweise in Holzbauweise, zu montieren, ist es notwendig, den Dachstuhl zurückzubauen.

Vorgefertigte Dachgaube wird angeliefert © Kara, stock.adobe.com
Vorgefertigte Dachgaube wird angeliefert © Kara, stock.adobe.com

Wenn das neue Dach komplett aufgebaut ist, können Sie mit dem Innenausbau Ihres neuen Dachgeschosses beginnen. Den Innenausbau und Installationsarbeiten können Sie in Eigenleistung vornehmen. Das hilft, die Kosten zu senken.

Welche Vorteile hat die Dachaufstockung?

Mit einer Dachaufstockung haben Sie einen vergleichsweise geringen Aufwand, können aber Ihre Wohnfläche signifikant vergrößern. Sie gewinnen den notwendigen Wohnraum zeitnah. Gleichzeitig führen Sie Sanierungsmaßnahmen an Ihrem Dach durch und verbessern die Energieeffizienz. Das ist vor allem bei älteren Gebäuden der Fall. Die Dachaufstockung ist kostengünstig gegenüber den Alternativen Anbau oder Neubau. Es sind keine Erdarbeiten notwendig für das Fundament, Sie müssen keinen zusätzlichen Baugrund kaufen, sondern nur die neue Etage anschließen. Für Strom-, Elektro- und Heizungsinstallation sind ebenfalls keine aufwendigen Arbeiten notwendig. Sie verlängern die Leitungen nur einfach nach oben.

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Welche Nachteile hat die Dachaufstockung?

Der größte Nachteil ist die Gefahr, dass sie schlimmstenfalls laut Bebauungsplan nicht erlaubt ist. Für die neue Etage brauchen Sie eine gute Isolation, die vor allem im Sommer für angenehme Temperaturen unter dem Dachstuhl sorgt. Unter Umständen kann der Genehmigungsprozess sehr aufwendig und damit langwierig sein. Deshalb ist es wichtig, dass Sie die Dachaufstockung einem Fachbetrieb überlassen und auch die Planung Fachleuten überlassen, die sich dann gegebenenfalls mit den Behörden auseinandersetzen.

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Was kostet die Dachaufstockung?

Die Kosten für eine Dachaufstockung hängen sehr stark von der Ausführung ab. Am kostengünstigsten ist die Kniestockerhöhung. Bei den Gesamtkosten für die Umbaumaßnahmen spielen sowohl der Zustand des Daches als auch die Statik des Hauses eine wichtige Rolle. Wenn keine zusätzlichen Maßnahmen notwendig sind, ist der zusätzliche Wohnraum verhältnismäßig günstig.

Bei einem Flachdachausbau hängen die Kosten von den Materialien ab und den Kosten für die Handwerker. Wenn Sie vorgefertigte Dachstühle kaufen, sind die Handwerkerkosten günstiger, als wenn Sie eine neue Etage in Massivbauweise erstellen.

Neben Kosten für Material und Handwerker müssen Sie die Planungskosten berücksichtigen. Sie richten sich meist nach der Quadratmeterzahl, die zu planen ist. Dazu gehören die Kosten für Statiker und Architekt. Der Statiker prüft das Gebäude und berechnet unter Umständen die neue Statik, der Architekt plant die Baumaßnahme. Hinzu kommen die Gebühren für die Baugenehmigung. Ist der neue Wohnraum gebaut, kommen noch die Kosten für den Innenausbau hinzu, wie die Anschlüsse von Strom, Wasser, Abwasser und Heizung und die Arbeiten, die Sie noch zur optischen Verschönerung durchführen oder durchführen lassen.

Je nach Nutzung, müssen Anschlüsse von Strom, Wasser, Abwasser und Heizung verlegt werden © Daniel Jędzura, stock.adobe.com
Je nach Nutzung, müssen Anschlüsse von Strom, Wasser, Abwasser und Heizung verlegt werden © Daniel Jędzura, stock.adobe.com

Fördermöglichkeiten und Steuererleichterungen

Es kann sinnvoll sein, gleichzeitig mit der Dachaufstockung auch Ihr Dach zu sanieren. Das Dach steht beim Ausbau, egal für welche Methode Sie sich entscheiden, unter einer starken Belastung. Unter Umständen ist es notwendig, das Dach vollständig zurückzubauen. Die neue Dämmung wirkt sich positiv auf die Energiebilanz Ihres Hauses aus und hilft dabei, die Heizkosten zu senken. Bei der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) gibt es verschiedene Förderprogramme. Dort können Sie ein zinsgünstiges Darlehen oder einen Zuschuss bekommen, wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen. Je stärker sich Ihre Maßnahme auf die Energieeffizienz auswirkt, umso mehr Fördergelder können Sie bekommen.

Wenn Sie vorhaben, Ihr Dach aufzustocken, sollten Sie auch gleichzeitig Dämmmaßnahmen in Betracht ziehen. Damit verbessern Sie gleichzeitig die Energiebilanz des Gebäudes und können Fördermittel beantragen © Kara, stock.adobe.com
Wenn Sie vorhaben, Ihr Dach aufzustocken, sollten Sie auch gleichzeitig Dämmmaßnahmen in Betracht ziehen. Damit verbessern Sie gleichzeitig die Energiebilanz des Gebäudes und können Fördermittel beantragen © Kara, stock.adobe.com

Zudem kann die Umbaumaßnahme zu Steuererleichterungen führen. Wertet das Finanzamt die Dachaufstockung als Erhaltungsaufwand, sind die Kosten dafür Werbungskosten, die abzugsfähig sind. Das ist dann der Fall, wenn die Maßnahme der Substanzerhaltung Ihrer Immobilie dient. Wertet das Finanzamt die Kosten allerdings als Herstellungskosten, können Sie die Kosten über mehrere Jahre abschreiben. Die Steuerminderung beträgt dann zwei Prozent pro Jahr. Das gilt immer dann, wenn es vordergründig um die Schaffung neuen Wohnraums geht bei Ihrer Umbaumaßnahme.

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