Die Abrissgenehmigung

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Rechtliche Vorgaben beim Hausabriss

Die meisten Abrisse können ohne Genehmigung durchgeführt werden © Kadmy, stock.adobe.com
Die meisten Abrisse können ohne Genehmigung durchgeführt werden © Kadmy, stock.adobe.com

Wenn sich die Sanierung eines Gebäudes wirtschaftlich nicht mehr lohnt, bieten Abriss und Neubau eine attraktive Alternativlösung. Sobald Sie sich endgültig für diese Variante entschieden haben, gibt es viel zu tun. Bevor Sie jedoch losziehen und sich eine erfahrene Abbruchfirma ins Boot holen oder einen Architekten mit der Planung Ihres neuen Zuhauses beauftragen, sollten Sie zunächst die rechtlichen Aspekte eines Abrisses unter die Lupe nehmen. Benötigen Sie eine Abrissgenehmigung? Wo können Sie diese beantragen und welche Gebühren entstehen dabei? Diese und viele weitere Details rund um die rechtlichen Vorgaben beim Hausabriss klärt der folgende Ratgeber.

Wann benötigt man eine Abrissgenehmigung?

Es mag zunächst überraschen, aber für die meisten Abrissprojekte benötigen Sie keine Abrissgenehmigung. Das bedeutet allerdings nicht, dass Sie jedes beliebige Gebäude, das sich in Ihrem Besitz befindet, auf eigene Faust abreißen können. Auch wenn keine separate Abrissgenehmigung erforderlich ist, müssen Sie Ihr Abrissvorhaben beim zuständigen Bauamt anzeigen. Vernachlässigen Sie diese Anzeigepflicht, können hohe Bußgelder die Folge sein.

Tipp: Fragen Sie beim Bauamt am besten bereits vor dem Immobilienkauf nach, ob Sie für das infrage kommende Haus eine Abrissgenehmigung benötigen. So können Sie sich von vornherein viel Ärger ersparen.

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Ob Sie eine Abrissgenehmigung benötigen, hängt davon ab, in welchem Bundesland die Immobilie liegt. Jedes Bundesland agiert nämlich nach einer eigenen Landesbauordnung und hierin ist definiert, wann man eine Abrissgenehmigung benötigt und wann nicht. Deshalb ist es an dieser Stelle nicht möglich, pauschal zu sagen, ob Sie eine Abrissgenehmigung beantragen müssen oder nicht. In vielen Bundesländern gilt jedoch: Bei Gebäuden und baulichen Anlagen, die einen umbauten Raum von 300 m3 nicht überschreiten, ist keine separate Abrissgenehmigung notwendig. Anzeigen müssen Sie die Abrissvorhaben aber trotzdem immer.

Unter bestimmten Umständen wird eine Abrissgenehmigung benötigt
Unter bestimmten Umständen wird eine Abrissgenehmigung benötigt

Sonderfall Denkmalschutz: Abrissgenehmigung ist Pflicht

Sie befinden sich im Besitz einer denkmalgeschützten Immobilie? Wenn die Sanierungs- und Modernisierungskosten aus wirtschaftlicher Sicht unrentabel sind, dürfen Sie auch den Abriss einer denkmalgeschützten Immobilie durchführen. Allerdings gelten hier noch einmal andere rechtliche Vorgaben als bei einem normalen Wohngebäude. Deshalb benötigen Sie für den Abriss einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie unbedingt eine Abrissgenehmigung. Eine solche zu bekommen, ist jedoch nicht immer einfach. Tatsächlich landen jährlich zahlreiche Fälle, bei denen es um den Abriss denkmalgeschützter Häuser geht, vor Gericht. Und die Richter entscheiden mal zugunsten der einen, mal zugunsten der anderen Partei.

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Sonderfall Natur- bzw. Artenschutz: Zusätzliche Genehmigungen sind nötig

Nicht selten kommt es vor, dass Tiere sich ein Gebäude als Nist- oder Brutplatz aussuchen. Ein Vogelnest im stillgelegten Schornstein oder ein Fledermausquartier zwischen den Dachziegeln – was zunächst vielleicht niedlich und unproblematisch klingen mag, kann Ihr Abrissvorhaben nachhaltig beeinträchtigen. Denn nach § 44 Bundesnaturschutzgesetz dürfen einige besonders geschützte Tier- und Pflanzenarten nicht gefangen, verletzt oder gar getötet werden. Dazu gehören unter anderem Fledermäuse, aber auch Hornissen und viele Vogelarten.

Finden sich einige oder mehrere der geschützten Tierarten in oder um das für einen Abriss vorgesehene Haus, sollten Sie sich schnellstmöglich mit der Unteren Naturschutzbehörde in Verbindung setzen. Dort wird man Sie darüber informieren, ob die betreffenden Tiere eventuell umgesiedelt werden können oder ob Sie und Ihr Projekt gegebenenfalls für eine Ausnahmegenehmigung infrage kommen. Im schlimmsten Fall kann die Behörde aber auch ein artenschutzrechtliches Verbot aussprechen. Um ein solches möglichst vorab zu verhindern, ist eine offene Kommunikation entscheidend. Auf keinen Fall sollten Sie versuchen, den Abriss trotz der Tiere und ohne entsprechende Abrissgenehmigung durchzuführen. Das kann als Ordnungswidrigkeit gewertet und mit einem saftigen Bußgeld von bis zu 50.000 Euro bestraft werden.

Tipp: Beim Thema Artenschutz ist nicht nur das Gebäude als solches relevant. Auch wenn sich besonders geschützte Tiere auf Bäumen oder in Büschen auf dem betreffenden Grundstück niedergelassen haben, kann der Abriss problematisch werden. Achten Sie deshalb unbedingt auf Hinweise wie Nester und Nistmaterial oder Kotspuren im, am und um das Gebäude herum.

Fledermäuse auf dem Dachboden können einen Abriss erschweren © Lillian, stock.adobe.com
Fledermäuse auf dem Dachboden können einen Abriss erschweren © Lillian, stock.adobe.com

Wo bekomme ich eine Abrissgenehmigung?

Wenn Sie für Ihr Abrissprojekt eine separate Abrissgenehmigung benötigen, bekommen Sie diese beim zuständigen Bauamt bzw. bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. In den meisten Fällen können Sie sich an die Untere Bauaufsichtsbehörde wenden, teilweise sind die Verwaltungseinrichtungen aber auch unter Bezeichnungen wie „Bauaufsicht und Untere Denkmalschutzbehörde“ zu finden. Erkundigen Sie sich notfalls bei Ihrer kommunalen Behörde und lassen Sie sich an den zuständigen Ansprechpartner verweisen.

Info: Neben der Abrissgenehmigung können bei Abriss und Neubau gegebenenfalls weitere Genehmigungen erforderlich werden. Müssen beispielsweise Bäume auf Ihrem Grundstück gefällt werden oder besteht die Möglichkeit, dass bei den Arbeiten das Grundwasser beeinträchtigt wird, sollten Sie die hierfür erforderlichen Genehmigungen ebenfalls frühzeitig beantragen, um Verzögerungen oder Bußgelder zu vermeiden.

Vor dem Abriss: Welche Genehmigungen sind erforderlich?
Vor dem Abriss: Welche Genehmigungen sind erforderlich?

Welche Angaben benötigt man für eine Abrissgenehmigung?

Sollten Sie eine Abrissgenehmigung benötigen, müssen Sie hierfür verschiedene Formulare ausfüllen und Unterlagen einreichen. Die zuständige Behörde prüft diese anschließend ausführlich und erteilt Ihnen danach die gewünschte Genehmigung für den Abriss. Welche Unterlagen genau erforderlich sind, erfragen Sie bei der zuständigen Behörde. Unbedingt vorzulegen sind dabei meist:

  • Antragsformular Abbruch
  • Angabe zum ausführenden Abrissunternehmen
  • Amtliche Flurkarte mit eingezeichnetem Abrissgebäude
  • Abbruchstatistik
  • Angabe des Brutto-Rauminhalts des Gebäudes

Bei manchen Abrissprojekten sind weitere Schritte und Nachweise nötig. Dazu gehört in einigen Gebieten Deutschlands beispielsweise ein Gutachten darüber, dass das Grundstück auf mögliche Kampfmittel erkundet wurde. Sie sehen – sich vorab Auskunft bei der zuständigen Behörde einzuholen, ist von entscheidender Bedeutung dafür, dass Ihr Abrissprojekt gelingt.

Vor manchen Abrissen kann eine Kampfmittelsondierung erforderlich sein © Kara, stock.adobe.com
Vor manchen Abrissen kann eine Kampfmittelsondierung erforderlich sein © Kara, stock.adobe.com

Was kostet eine Abrissgenehmigung und wie lange ist sie gültig?

Eine einmal ausgestellte Abrissgenehmigung ist normalerweise über mehrere Monate hinweg gültig. Wie lange genau, hängt von den Vorgaben der jeweiligen Behörde ab. In vielen Fällen behält die einmal erteilte Abrissgenehmigung für drei Jahre ihre Gültigkeit. Anschließend kann sie (auch rückwirkend) verlängert werden. Das ist vor allem deshalb wichtig, weil die Ausstellung einer solchen Genehmigung nicht ganz kostengünstig ist. Abhängig von den individuellen Parametern kann eine Abrissgenehmigung bis zu 1.500 Euro kosten. In den meisten Fällen liegen die Kosten jedoch deutlich darunter.

Schwer zugängliche Gebäude erweisen sich beim Abriss als teurer © dihetbo, stock.adobe.com
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