Was ist beim Abriss von Immobilien mit Denkmalschutz wichtig?
Sie besitzen ein Gebäude, das unter Denkmalschutz steht? Dann handelt es sich vermutlich um eine relativ alte Immobilie, die vielleicht dringend saniert werden müsste oder gar nicht mehr nutzbar ist. Wenn die Sanierungskosten ineffizient hoch sind, bleibt auch bei denkmalgeschützten Immobilien oft nur ein Ausweg: der Abriss. Doch wie kann man ein denkmalgeschütztes Haus abreißen? Braucht es hierfür spezielle Genehmigungen bzw. kann ein Abriss sogar verweigert werden? Unser Ratgeber informiert über alle Themen rund um den Abriss einer Immobilie mit Denkmalschutz und liefert viele hilfreiche Tipps, die Ihnen bei der Planung und Durchführung des Abbruchs nützlich sein können.
Welche Gebäude stehen unter Denkmalschutz und was bedeutet das?
Der sogenannte Denkmalschutz ist kein deutsches Phänomen, sondern ein Konzept, das in vielen Ländern der Welt umgesetzt wird. Wenn Gebäude unter Denkmalschutz gestellt werden, verfolgt dies vor allem ein Ziel: Das entsprechende Denkmal möglichst unverfälscht in seinem ursprünglichen Zustand zu bewahren. Immerhin gelten Bauwerke aller Art als wichtige und erhaltenswerte Kulturgüter und sind als historische Zeugnisse einzustufen.
Für Besitzer von denkmalgeschützten Immobilien hat das vor allem eines zur Folge: Es wird kompliziert. So hat jedes Bundesland sein eigenes Denkmalschutzgesetz, in dem alle relevanten Vorgaben festgehalten sind. Darunter auch, dass die Besitzer der Denkmalimmobilien zum Erhalt derselben verpflichtet sind. Und das kann auf Dauer teuer werden. Gleichzeitig müssen sämtliche Eingriffe in das entsprechende Gebäude vorher genehmigt werden – das betrifft auch Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, vor allem aber den Abriss einer denkmalgeschützten Immobilie.
Info: Bei der Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie gelten zwar mehr Regeln, aber auch einige Erleichterungen. So sind energieeffiziente Standards bei Denkmalimmobilien nicht zwingend umzusetzen – das kann bei Modernisierungen finanzielle Spielräume ermöglichen. Wer allerdings aus Umweltschutzgründen sanieren möchte, sieht sich hinsichtlich der erlaubten baulichen Maßnahmen oft eingeschränkt.
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Abrissgenehmigung für eine denkmalgeschützte Immobilie
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie abreißen möchte, benötigt immer eine entsprechende Abrissgenehmigung. Ohne die kann es teuer werden: Hohe Bußgelder drohen – in einigen Bundesländern sogar bis zu 5.000.000 Euro. Teilweise werden illegale bzw. nicht genehmigte Abrisse von Denkmalgebäuden als Straftat eingestuft und können mit Freiheitsstrafen von bis zu zwei Jahren geahndet werden. Hinzu kommen oft noch die Kosten für eventuelle Gutachten, Prozessverfahren und mehr. Damit Sie mit derartigen Schwierigkeiten nicht rechnen müssen, geben wir Ihnen nachfolgend alle Informationen an die Hand, die Sie in puncto Genehmigung beachten müssen.
Wo bekommt man eine Abrissgenehmigung für eine denkmalgeschützte Immobilie?
Man kann es nur immer wieder betonen: Ohne die richtige Vorbereitung sollte niemand bauliche Veränderungen oder gar einen Abriss an einer denkmalgeschützten Immobilie vornehmen. Der erste und wichtigste Ansprechpartner ist hierfür jedoch nicht das Bauamt, sondern die zuständige Denkmalschutzbehörde – genauer gesagt die untere Denkmalschutzbehörde. Diese ist Teil des Verwaltungsapparates von Landkreisen sowie kreisfreien Städten und kümmern sich um den Vollzug des Denkmalschutzgesetzes. Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude abreißen lassen möchte, sollte hier vorstellig werden.
Wann bekommt man eine Abrissgenehmigung für ein Gebäude mit Denkmalschutz?
Die Antwort auf diese Frage klingt zunächst niederschmetternd: normalerweise gar nicht. Abrissgenehmigungen für Gebäude mit Denkmalschutz werden ausschließlich in Ausnahmefällen und unter ganz bestimmten Umständen erteilt. Teilweise müssen Immobilienbesitzer sich vorab durch mehrere Instanzen klagen – und dann kann es passieren, dass sie die gewünschte Genehmigung trotzdem nicht bekommen. Wir stellen zwei Beispiele vor.
Beispiel 1: Abrissgenehmigung eines 300 Jahre alten Gebäudes in Rheinland-Pfalz
In Rheinland-Pfalz klagte sich ein Immobilienbesitzer durch mehrere Instanzen, um eine Abrissgenehmigung für eine denkmalgeschützte Immobilie zu erhalten. Diese wurde ihm jedoch erst erteilt, als nachgewiesen werden konnte, dass eine Sanierung des Gebäudes wirtschaftlich unzumutbar gewesen wäre. Das bedeutet konkret: Der Besitzer hätte so viel Geld in die Sanierung und den anschließenden Unterhalt der Immobilie investieren müssen, dass er dieses später (etwa durch die Vermietung der Immobilie) nicht wieder hätte erwirtschaften können. Im konkreten Fall wäre dem Besitzer ein dauerhafter Schaden von rund 1.000 Euro jährlich entstanden. Das empfand das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in Koblenz offenbar als unzumutbar und erteilte daraufhin die gewünschte Abrissgenehmigung.
Beispiel 2: Abrissgenehmigung eines Gebäudes in Görlitz, Sachsen
Im sächsischen Görlitz wollten Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie eine Abrissgenehmigung erwirken und klagten sich hierfür durch mehrere Instanzen bis hoch zum Oberverwaltungsgericht Bautzen und später sogar zum Bundesverwaltungsgericht. Das betreffende Gebäude hatten die Besitzer zuvor über mehrere Jahre allmählich verfallen lassen, die teuren Sanierungskosten wollten sie nicht investieren. Das Oberverwaltungsgericht entschied jedoch, dass hohe Sanierungskosten, die etwa durch die Aufnahme eines Kredits hätten bewältigt werden können, für die Erteilung einer Abrissgenehmigung als Grund nicht ausreichend wären. Auch die Möglichkeit eines Verkaufs der Immobilie plus Grundstück sei von den Besitzern vorab in Erwägung zu ziehen.
Das Fazit aus diesen beiden Fällen ist eindeutig: Erst dann, wenn es für eine Immobilie unter Denkmalschutz keine sinnvolle Verwendungsmöglichkeit gibt, eine Instandsetzung wirtschaftlich dauerhaft unrentabel ist und auch ein Verkauf keine Option bietet, kann eine Abrissgenehmigung erteilt werden.
Die Abrissgenehmigung
Rechtliche Vorgaben beim Hausabriss Die meisten Abrisse können ohne Genehmigung durchgeführt werden © Kadmy, stock.adobe.com [vid] Wenn sich die Sanierung… weiterlesen
Wichtig: Viele Besitzer denkmalgeschützter Immobilien denken darüber nach, das Gebäude über die Zeit hinweg verfallen zu lassen – in der Hoffnung, dass die Denkmalschutzbehörde eine wirtschaftliche Sanierungsmöglichkeit ausschließt und die Abrissgenehmigung erteilt. Aktuell vorliegende Gerichtsurteile zeigen jedoch deutlich, dass dieses Spiel sehr riskant ist, weil es keine Garantie für eine Genehmigung gibt.
Abriss eines Gebäudes unter Denkmalschutz: 3 Tipps für Planung und Durchführung
Sie haben für Ihr denkmalgeschütztes Gebäude eine Abrissgenehmigung erhalten? Dann möchten Sie jetzt vermutlich sofort loslegen und mit dem Abbruch beginnen. Lesen Sie sich vorab besser trotzdem noch die folgenden Tipps durch – diese können helfen, viel Ärger und hohe Kosten einzusparen.
Tipp 1: Professionelles Abrissunternehmen engagieren
Denkmalgeschützte Immobilien verursachen bei einem Abbruch oft Komplikationen und müssen meist mit schwerem Gerät abgerissen werden. In diesem Fall sollten Sie sich allein aus Sicherheitsgründen an ein professionelles Unternehmen wenden. Die kennen sich nicht nur mit dem Abriss selbst, sondern auch mit der anschließenden Abfallentsorgung aus. Vergleichen Sie am besten Angebote mehrerer Firmen und lassen Sie sich ein detailliert aufgeschlüsseltes Pauschalangebot unterbreiten.
Tipp 2: Vorsicht bei Schadstoffen und Denkmalschutz
Auch unter Denkmalschutz stehende Immobilien können Schadstoffe enthalten. Klassisches Beispiel: Asbest. Dieser Baustoff gilt heute als schwer gesundheitsgefährdend und ihn gefahrlos zu entsorgen, ist für Laien nicht ohne Weiteres möglich. Wenn Sie vermuten, dass in Ihrer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie Schadstoffe zu finden sein könnten, raten wir Ihnen immer dazu, sich mit einem Profi kurzzuschließen. Zusatztipp: Unternehmen, die sich um schadstoffbelastete Bausubstanzen beim Abriss kümmern, sollten unbedingt über die nötigen Kompetenzen verfügen und dies gegebenenfalls über entsprechende Zertifikate nachweisen können.
Tipp 3: Kosten sparen dank Eigenleistung
Die Kosten für einen Hausabriss sind auch beim Abbruch einer denkmalgeschützten Immobilie nicht ganz ohne. Deshalb ist es für Sie eventuell ratsam, hier und da selbst tätig zu werden und kleinere Aufgaben in Eigenregie zu erledigen. Hierzu gehören vorrangig die Entrümpelung und die (teilweise) Entkernung. Unsere Empfehlung: Besprechen Sie am besten mit der Abrissfirma, welche Aufgaben Sie selbst übernehmen können, um die Kosten zu senken. Verantwortungsvolle Profis werden Ihnen gern den einen oder anderen Tipp geben.
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